Commentaires 
sur l’exercice

1.1Rapport d’activité

L’appétence à consommer des Français ne s’est pas démentie en 2025 mais s’est encore davantage polarisée. Notre patrimoine désormais repositionné en termes de concept, recentré sur des actifs leaders sur les métropoles françaises les plus dynamiques, constitue désormais un puissant accélérateur de performance.

2025 marque l’achèvement quasi complet de ce repositionnement avec 34 sites stratégiques leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise représentant 96 % de la valeur du patrimoine et 88 % des surfaces. 

Cette polarisation, également géographique, a guidé le recentrage des actifs autour de régions littorales et frontalières au sein de métropoles régionales parmi les plus dynamiques telles que Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Rennes, ou Grenoble. 

Le groupe privilégie des actifs dans un format de « juste taille » en mesure de capter une part significative des flux de visiteurs. Ils accueillent entre 50 et 150 enseignes, contre une quinzaine en moyenne dans les galeries d’hypermarchés traditionnelles. Leur mix d’enseignes est pensé autour des leaders de chaque segment. 

Les performances opérationnelles constatées sur le patrimoine en 2025 démontrent la pertinence de notre modèle et des stratégies commerciales et marketing qui l’accompagnent. La fréquentation des sites est en hausse de +3,9 % sur l’année 2025 et s’accompagne d’une progression de +2,6 % du chiffre d’affaires des enseignes locataires de nos centres. Ces performances ont permis de maintenir le taux d’effort à un niveau très attractif  de  10,9 % sur l’année, stable par rapport à 2024.

Les  200 signatures de renouvellements/recommercialisations de 2025 (+10 % vs 2024), avec un taux de réversion de + 2,2 %, ouvrent la voie à une croissance durable des revenus locatifs. Le taux de vacance financière courante(1) s’inscrit à un niveau historiquement bas de 2,0 % à fin décembre 2025.

Les loyers facturés progressent de +0,5 % à 180,1 millions d’euros, bénéficiant d’une croissance organique soutenue, à +2,8%. Les revenus locatifs s’établissent à 180,6 millions d'euros, en progression de +0,6 %.

L’EBITDA s’établit à 148,9 millions d'euros en hausse de +1,2 % par rapport à 2024 du fait de l’acquisition du centre commercial Saint-Genis 2 en juin 2025, compensée par les cessions réalisées au 2d semestre 2024. La marge d’EBITDA demeure à un niveau élevé de 82,4 % (+40 pb vs 2024). 

Le résultat net récurrent (RNR) s’établit ainsi à 117,5 millions d'euros (+3,9 % vs 2024). Il progresse également de +3,9 % par action, à 1,26 euro(2), se situant dans le haut de la fourchette de la guidance, révisée en milieu d’année, comprise entre 1,24 euro et 1,27 euro par action.

Les acquisitions d’actifs, telles que détaillées ci-après, pour un montant net de 189 millions d’euros ont néanmoins permis à la Société de maintenir ses grands équilibres bilantiels : le ratio d’endettement LTV hors droits(3), s’établit à 40,2 % au 31 décembre 2025 (contre 38,2 % au 31 décembre 2024), soit un niveau très inférieur au niveau de covenant bancaire de 55 % qui s’applique sur les lignes bancaires confirmées. Le ratio LTV droits inclus ressort à 37,5 % (contre 35,7 % au 31 décembre 2024). Le ratio d’ICR(4) s’élève à 4,9x au 31 décembre 2025, contre 5,5x au 31 décembre 2024, largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires. Le 17 octobre 2025, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys. Ce bilan solide permettra de répliquer cette stratégie d’investissements en 2026.

La valeur du patrimoine s’établit à 3 041,1 millions d'euros droits inclus, en hausse de +10,1 % sur 12 mois à périmètre courant. La valeur d’expertise droits inclus progresse de +2,1 % à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+2,0 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2025, stable sur 12 mois. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de plus de 300 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

L’actif net réévalué EPRA NTA (Net Tangible Asset) s’établit à 16,96 euros par action(5), en hausse de 8,5 % sur 6 mois et de 4,1 % sur 12 mois. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le Conseil d’administration de Mercialys propose à l’Assemblée générale du 23 avril 2026 le versement d’un dividende de 1,00 euro par action au titre de 2025, identique à l’an dernier. La distribution correspond à 80 % du RNR 2025. Le dividende offre un rendement de 5,9 % sur l’actif net réévalué NTA de 16,96 euros par action et de 9,1 % sur le cours de clôture annuel.

Cette proposition de dividende est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,73 euro par action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,27 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 4 mai 2026, le dividende étant payé le 6 mai 2026.

1.1.1L’affirmation d’un modèle performant

Notre transformation de la galerie marchande au Shop•Park

Mercialys a anticipé très tôt la polarisation du commerce autour de sites leaders dans chaque bassin de vie et opéré une transformation profonde de son modèle immobilier en abandonnant progressivement la logique de galerie marchande de proximité. 

La concentration du commerce sur les actifs dominants s’accompagne d’une polarisation géographique lente mais puissante. Elle a guidé au recentrage des actifs de Mercialys vers les métropoles régionales littorales et frontalières les plus dynamiques, telles que Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Rennes ou Grenoble.

Avec 34 sites leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise représentant 96 % de la valeur du patrimoine et 88 % des surfaces, Mercialys a pour ambition, à horizon 5 ans,  de disposer de plus de 95 % d’actifs captant au moins 3 millions de visiteurs à l’année (contre 70 % en 2025).

Mercialys a accompagné cette polarisation en conceptualisant un format hybride inédit qu’elle a déployé sur le marché français. Sa nouvelle identité visuelle Shop•Park a été dévoilée lors de son 20ème anniversaire en octobre. Les Shop•Park combinent la richesse d’offre et la diversité d’un centre commercial, l’efficacité économique et les coûts maîtrisés d’un retail park et l’accessibilité immédiate d’une galerie de proximité.

Le groupe privilégie des actifs répondant aux attentes contemporaines : lisibilité de l’offre, rapidité du parcours client, défense du pouvoir d’achat et ancrage territorial fort, dans un format de « juste taille » en mesure de capter une part significative des flux de visiteurs. Ils accueillent entre 50 et 150 enseignes, contre une quinzaine en moyenne dans les galeries d’hypermarchés traditionnelles et leur mix d’enseignes est pensé autour des leaders de chaque segment.

Le focus, au travers de l’ensemble du patrimoine, demeure sur des enseignes à l’accessibilité prix reconnue, catalyseur de l’acte d’achat et s’articule autour d’une stratégie commerciale ciblée des usages de consommations et de leurs évolutions.

 En 2025, elle s’est déployée par :

• le renouvellement de l'offre de restauration avec plus de 10 nouvelles signatures : Paradis du Fruit (1er du patrimoine), Hippopotamus (x 2), Volfoni (1er), Dreams donuts, Miss cookies, Club Café ;
• la diversification de la palette d'acteurs alimentaires : Grand Frais, Leclerc et Lidl (x 2). A ce titre, 2025 aura été marquée par la finalisation de la rotation intégrale des opérateurs alimentaires qui ancrent les shopping parks de Mercialys ;
• l’accentuation de l'offre santé : 5 pharmacies et parapharmacies signées ;
• le développement d’une offre variée de loisirs : Escape Sensas, Monky, Fitness Park sur plus de 10 000 m² ;
• le soutien aux tendances d’actualité sur la mode discount, la beauté ou l’animalerie : Primark (1er du patrimoine), Aroma-Zone (1er), Tedi (1er), Only, The North Face (1er), Normal (x 4), Adopt (x 3), Biotech USA, Kiko ;
• l’accompagnement à l’évolution de format des enseignes : New Yorker, Adidas, Mango, Adopt.

Ces opérations commerciales bénéficient de l’appui d’un marketing multi-local sur les réseaux sociaux qui a prouvé son efficacité en 2025 en cumulant 417 millions de vues, soit le record de visibilité digitale pour Mercialys. A titre d’illustration de cette capacité d’impact, l’opération Geev Shop à Angers a totalisé plus d’un million de vues localement, la vidéo pour l’enseigne Intersport à Sainte Marie Duparc plus de 18 millions de vues sur Youtube et l’ouverture du magasin Jul Store à Marseille plus de 5 millions.

Le concept Shop•Park agrège les atouts d’une surperformance durable

Les performances opérationnelles constatées sur le patrimoine en 2025 démontrent la pertinence de notre modèle et des stratégies commerciales et marketing qui l’accompagnent :

• la fréquentation des sites du patrimoine s’inscrit en hausse de + 3,9 % sur 12 mois à fin décembre 2025, soit une surperformance de +300 pb par rapport à l’évolution du panel national Quantaflow (en hausse de + 0,9 %) ;
• le chiffre d’affaires des commerçants des Shop•Parks affiche une croissance de + 2,6 % sur 12 mois, soit une surperformance significative de +280 pb par rapport à l’indice national FACT, en recul de - 0,2 % ;
• le taux d’effort s’inscrit à un niveau stable de 10,9 % ;
• la diversification du portefeuille assure une résilience structurelle : les dix premiers locataires (hors alimentaire) représentent moins de 15 % des loyers et aucune enseigne n’a vocation à représenter plus de 3 % des loyers. 

Les indicateurs opérationnels performants, portés par une activité de commercialisation en accélération (+10 % vs 2024), ouvrent la voie à une croissance durable des revenus locatifs :

• la croissance organique des loyers facturés ressort en hausse de + 2,8 %(6) ;
• le taux de réversion 2025 est en hausse sur un an à + 2,2 % sur les 200 signatures de l’année ;
• le taux de vacance financière courante(7) s’inscrit à un niveau historiquement bas de 2,0 % à fin décembre 2025 ;
• le taux de recouvrement des loyers et charges à fin décembre 2025 s’établit à un niveau record de 97,8 %.

Un modèle économique garant d’une croissance pérenne du RNR

Les loyers facturés progressent de +0,5 % à 180,1 millions d'euros, bénéficiant d’une croissance organique soutenue, partiellement compensée par l’effet prorata temporis des cessions d’actifs de 2024. Les revenus locatifs s’établissent à 180,6 millions d'euros, en progression de +0,6 %. 

L’EBITDA s’établit à 148,9 millions d'euros en hausse de + 1,2 % par rapport à 2024 du fait de l’acquisition du centre commercial Saint-Genis 2 en juin 2025, compensée par les cessions réalisées au 2d semestre 2024. La marge d’EBITDA demeure à un niveau élevé de 82,4 % (+40 pb vs 2024). 

Le résultat net récurrent (RNR) s’établit ainsi à 117,5 millions d'euros (+3,9 % vs 2024). Il progresse également de + 3,9 % par action, à 1,26 euro, se situant dans le haut de la fourchette de la guidance, révisée en milieu d’année, comprise entre 1,24 et 1,27 euro par action.

1.1.2Un bilan solide permettant de soutenir la croissance externe

Hausse de + 10,1 % de la valeur du patrimoine en 2025 (+2,1 % à périmètre constant)

Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2025 est constitué essentiellement de 47 centres commerciaux se décomposant comme suit : 34 shopping parks, 6 actifs projets et 7 actifs diffus. La valeur du patrimoine s’établit à 3 041 millions d'euros droits inclus, en hausse de + 10,1 % sur 12 mois et de + 2,1 % à périmètre constant(10) portée par la dynamique locative et la solidité des fondamentaux du portefeuille (impact positif des loyers de + 2,0 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2025 stable sur 12 mois. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de plus de 300 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

À périmètre courant, l’évolution de la valeur du patrimoine en 2025 intègre principalement l’acquisition du centre commercial Saint-Genis 2, réalisée en juin 2025. Cet actif, site leader de l’ouest lyonnais, répond pleinement aux critères d’investissement de Mercialys en termes de taille, de qualité des fondamentaux immobiliers et de potentiel de création de valeur. Il contribue positivement à la hausse de valeur du patrimoine du Groupe. Le rachat des intérêts minoritaires d’Hyperthetis Participations n’a pas d’impact sur la valeur du patrimoine immobilier, celle-ci étant déjà intégrée à périmètre constant, tandis que la prise de contrôle d’ImocomPartners, société de gestion, ne relève pas du périmètre de valorisation immobilière.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

L’actif net réévalué EPRA NTA (Net Tangible Asset) s’établit à 16,96 euros par action, en hausse de + 4,1 % sur 12 mois et de + 8,5 % sur 6 mois. La variation de + 0,67 euro par action sur 12 mois résulte des impacts suivants :

• le versement des dividendes : - 1,00 euro ;
• le résultat net récurrent : + 1,26 euro ;
• la variation de la plus-value latente(11) : + 1,41 euro, dont un effet négatif lié à l’évolution des taux et un effet positif lié aux loyers ;
• les autres éléments et la variation de la juste valeur des dérivés : - 0,99 euro.

Une structure financière très solide

En juin 2025, Mercialys a procédé à l’émission d’une obligation de 300 millions d’euros, d’une maturité de 7 ans, assortie d’un coupon de 4,0 %. Elle a vocation à permettre le rachat de l’obligation de 300 millions d’euros arrivant à maturité en février 2026, portant un coupon de 1,8 %. Dans l’intervalle, la trésorerie issue de cette émission a été placée dans de bonnes conditions. À fin décembre 2025, la maturité moyenne de la dette tirée s’établit à 3,5 ans, contre 3,8 ans à fin 2024. En outre, Mercialys a conservé une couverture de sa dette à taux fixe à un niveau élevé, soit 89 % à fin 2025.

La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2025 est restée très saine et satisfait l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Ainsi le ratio d’endettement, LTV hors droits(12), s’établit à 40,2 % au 31 décembre 2025 (38,2 % au 31 décembre 2024) du fait des acquisitions et en amélioration de 230pb par rapport au 30 juin 2025. Ce niveau est très inférieur au covenant bancaire de 55 % qui s’applique sur l’ensemble des lignes bancaires confirmées. Le ratio de LTV droits inclus ressortant à 37,4 % à la même date (contre 35,7 % au 31 décembre 2024 et 39,6 % au 30 juin 2025).

Ces ratios n’intègrent pas le financement en crédit-bail de l’actif de Saint-Genis 2 pour 64,6 millions d'euros, cet élément n’étant pas rattaché à la dette financière nette. Le LTV ressort à 39,5 % (droits inclus) et 42,4 % (hors droits) en prenant en compte cet élément.

Le ratio d’ICR(13) s’élève à 4,9x au 31 décembre 2025, contre 5,5x au 31 décembre 2024 et 5,7x au 30 juin 2025, largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires.

Le 17 octobre 2025, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys.

Ce bilan sera mis au service de la poursuite des investissements en 2026.

1.1.3Des investissements sélectifs pour renforcer le patrimoine

L’ambition de croissance de Mercialys s’effectue dans un cadre toujours strict articulé autour de ses grands équilibres financiers et d’une exigence de rendement sensiblement supérieur au rendement actuel moyen du patrimoine.

Mise en oeuvre séquencée du portefeuille de projets sur des critères rigoureux

À fin 2025, Mercialys dispose d’un portefeuille de projets de près de 400 millions d'euros susceptibles d’être déployés à moyen terme, dont la part engagée s’établit à environ 30 millions d'euros. Ce portefeuille, concentré dans les quatre bassins géographiques où la foncière focalise son empreinte immobilière, pourra être déployé de manière séquencée, tant en montants qu’en calendrier. Tous ces projets visant à améliorer la qualité du patrimoine doivent répondre à un critère strict et ambitieux d’une rentabilité sur capitaux employés d’au moins 8,0 %.

A date, Mercialys progresse sur des projets visant 3 types d’objectifs : 

• Renforcement/ restructuration de Shop•Park existants à :
  • Toulouse : poursuite de la restructuration de la partie historique avec une ouverture attendue en fin de second semestre 2026 en vue de renforcer l’attractivité du site par l’accueil de moyennes surfaces structurantes (B&M et Fitness Park). Ce projet permettra, à terme, une augmentation du loyer net d’environ 8 % ;
  • Brest, suite à un accord conclu avec le groupe Casino en juin 2025, reprise de l’hypermarché par l’enseigne Leclerc et ouverture concomitante de moyennes surfaces de jouets et parapharmacie le 4 décembre 2025 ; une première phase livrée en 14 mois dans le respect du budget, ayant généré une hausse de fréquentation d’environ +50 % sur le mois de décembre 2025 ; les ouvertures de Normal et de Grand Frais viendront compléter l’ensemble au second semestre 2026. Par ailleurs, un engagement de vente portant sur les surfaces occupées par Leclerc a été intégré aux accords conclus. Il engage l’opérateur Leclerc à acquérir ses volumes entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2027 ;
  • Niort, restructuration de l’ancien hypermarché Casino par les signatures de New Yorker, Normal, Monky et Lidl ; 90 % des surfaces de l’ancien hypermarché ont été relouées pour des livraisons prévues au deuxième trimestre 2026.
• Extension de Shop•Park existants à :
  • Angers : levée de l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente signée en 2024 portant sur une réserve foncière de 16 000 m² attenante à un des meilleurs Shop•Park du patrimoine ; projet présentant un potentiel de développement d’environ 25 000 m² dont près de 15 000 m² dédiés aux commerces, restaurants et loisirs, au sein d’un quartier à usage mixte intégrant également du résidentiel et des bureaux. Ce projet permettra à terme une augmentation des loyers nets d’environ 15 % ;
  • Grenoble, restructuration et extension de la surface locative sur la partie couverte du site pour y accueillir de nouvelles moyennes surfaces ; autorisations administratives obtenues pour un démarrage des travaux prévu au premier semestre 2026 ; projet pré-commercialisé à hauteur d’environ 80 % et permettant une augmentation d’environ +20 % des loyers nets.
• Développement de nouveaux sites Shop•Park à :
  • Saint-André (La Réunion) : projet de parc d’activité développé sur des réserves foncières détenues par Mercialys portant sur une surface totale de 15 000 m² (dont 11 000 m2 de commerces),,pré-commercialisé à plus de 80 % et pour lequel l’obtention du permis de construire est en cours de purge ;  ouverture prévue en 2027 ; rendement sur coût prévisionnel attendu à un niveau supérieur à 8,5 % ;
  • Saint-Denis (région parisienne) : opération en partenariat avec le promoteur Telamon sur un site en pleine propriété de Mercialys pour laquelle les autorisations administratives nécessaires au projet ont été obtenues ; toutefois, à la suite de recours déposés par des associations de riverains à l’encontre du permis de construire, une procédure est en cours d’instruction devant le Conseil d’État. À l’issue de l’opération, Mercialys demeurera propriétaire de l’ensemble des commerces rénovés et restructurés ;
  • Ferney-Voltaire (bassin genevois) : développement en co-promotion d’un projet mixte d’environ 17 000 m² situé dans une zone transfrontalière dynamique à fort pouvoir d’achat entre la France et la Suisse ; promesse de vente portant sur l’acquisition du foncier signée fin 2025 ; les marques d’intérêt déjà obtenues sur plus de 80 % de la surface locative. Le démarrage des travaux est envisagé début 2028, pour une ouverture prévue à fin 2029, avec une rentabilité prévisionnelle du projet supérieure à 8,0 %.

Stratégie d’acquisition duplicable reposant sur une création de valeur solide

Mercialys a repris une politique d’investissements active en 2025 répondant aux critères stricts de la foncière : un rendement relutif sur le résultat net récurrent, des fondamentaux immobiliers cohérents avec le positionnement géographique, de durabilité et de format de Mercialys et un potentiel de création de valeur à moyen terme.

Deux opérations d’acquisition d’actifs immobiliers représentant un montant cumulé de 176 millions d'euros pour un rendement moyen de 9 % ont été réalisées respectivement en juin et juillet 2025 :

• acquisition du centre commercial Saint-Genis 2, site leader de l’ouest lyonnais ayant une zone de chalandise de 700 000 habitants. Ce site répond aux exigences de Mercialys par sa taille (100 magasins et restaurants sur plus de 18 000 m²), sa position de leader régional, son potentiel d’optimisation des formats et du mix-marchands ;
• rachat des 49 % non détenus dans la société Hyperthetis Participations, propriétaire de 66 000 m² de surfaces locatives sur 5 sites.

Par ailleurs, en mars 2025, la Société a acquis les 70 % résiduels dans la société de gestion de portefeuille (SGP) ImocomPartners. Au-delà des honoraires engendrés par le fonds sous gestion (670 millions d'euros dédiés aux retails parks), la SGP a pour ambition de développer de nouveaux supports prioritairement consacrés à de l’immobilier commercial. Mercialys pourrait souscrire à de tels fonds dans le strict cadre des règles de prévention des conflits d’intérêt.

Mercialys entend poursuivre en 2026 une politique d’acquisitions ciblées d’actifs existants en immobilier commercial. Ces investissements seront concentrés sur des sites leaders, ou présentant un potentiel clair de leadership sur leur zone de chalandise et des fondamentaux immobiliers solides permettant d’envisager une création de valeur supplémentaire significative.

Le volume d’investissements envisagé par la trésorerie du Groupe serait d’environ 100 millions d'euros, tout en restant opportuniste en fonction des projets, avec un critère de rendement strict d’au moins 7 %.

1.1.4Des avancées significatives de la stratégie RSE 4 Fair Impacts for 2030 dont une trajectoire carbone renforcée vers un objectif Net Zero

Le positionnement de Mercialys parmi les acteurs de référence en matière de RSE a été reconnu par plusieurs distinctions sectorielles en 2025. La Société a réintégré la A-List du CDP, qui distingue les entreprises les plus engagées dans la lutte contre le changement climatique. Elle maintient également son statut Green Star au GRESB et a été reconnue ESG Top Rated Company et Low Carbon Transition Leader par Sustainalytics.

En 2025, Mercialys a poursuivi la mise en œuvre de sa stratégie RSE décennale 4 Fair Impacts for 2030 et franchi de nouveaux jalons structurants, confirmant l’intégration des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance au cœur de son modèle. 

Au cours de l’exercice, plusieurs réalisations majeures peuvent être soulignées :

• une réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) scopes 1 et 2 par m² de - 27 % par rapport à 2024 ;
• un taux moyen de valorisation des déchets de 73 %, traduisant la montée en puissance des dispositifs de recyclage ;
• la certification BREEAM In-Use de 100 % des centres stratégiques, avec une note moyenne de 73,8 % en partie 2 ;
• le déploiement d’opérations dédiées à l’emploi sur 71 % des centres, contribuant à l’ancrage territorial ;
• un index d’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes de 96/100 ;
• une gouvernance alignée sur les meilleurs standards du marché, reposant notamment sur un Conseil d’administration composé à 70 % d’administrateurs indépendants au 31 décembre 2025.

Enfin, Mercialys confirme son rôle pionnier en matière de décarbonation de l’immobilier commercial, avec la certification de sa trajectoire Net Zero par la Science Based Targets initiative (SBTi), obtenue en août 2025 selon le référentiel sectoriel Bâtiments dans une approche Whole Building.

1.1.5Dividende 2025, objectifs 2026 et perspectives à moyen terme

Dividende de 1,00 euro au titre de l’exercice 2025

Le Conseil d’administration de Mercialys propose à l’Assemblée générale du 23 avril 2026 le versement d’un dividende de 1,00 euro identique à celui de 2024. La distribution correspond à 80 % du RNR 2025 et offre un rendement de 5,9 % sur l’actif net réévalué NTA de 16,96 € par action à fin 2025 et de 9,1 % sur le cours de clôture annuel.

La proposition de dividende au titre de 2025 est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,73 €/action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,27 €/action.

Le détachement du coupon interviendra le 4 mai 2026, le dividende étant payé le 6 mai 2026.

Objectifs 2026

En 2026, le RNR devrait continuer de s’appuyer sur une performance opérationnelle solide. Il intégrera également l’évolution du résultat financier, liée au refinancement d’une partie de la dette, dans un contexte de gestion active et anticipée des échéances. Dans ce cadre, Mercialys se fixe les objectifs suivants :

• Résultat net récurrent (RNR) d’au moins 1,29 € par action ;
• Dividende d’au moins 1,00 € par action .

Perspectives favorables à moyen terme

A horizon 2028, Mercialys envisage une croissance annuelle moyenne des loyers comprise entre +5 % / +7 %. Elle permettra d’absorber la hausse des frais financiers et d’ambitionner une croissance moyenne annuelle du RNR comprise entre +2 % / +4 % avec une politique de distribution visant à un dividende annuel autour de 80 % du RNR par action.

1.2Rapport financier

En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du groupe Mercialys sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont applicables au 31 décembre 2025. Ce référentiel est disponible sur le site de la Commission européenne à l’adresse suivante : https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/financial-reporting_fr.

Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les états financiers consolidés, après prise en compte, ou à l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites ci-dessous.

1.2.1États financiers

1.2.1.1Compte de résultat consolidé

1.2.1.2État de la situation financière consolidée

Actifs

Capitaux propres et passifs

1.2.1.3État consolidé des flux de trésorerie

1.2.2Principaux faits marquants 2025

Opérations d’investissement

En mars 2025, Mercialys a acquis les 70 % résiduels dans la société de gestion de portefeuille (SGP) régulée ImocomPartners. Au 31 décembre 2025, la SGP gère l’OPPCI ImocomPark, qui détient en France un portefeuille de 33 retail parks, représentant une valeur d’environ 670 millions d’euros (droit inclus).

En juin 2025, Mercialys a fait l’acquisition pour 146 millions d’euros du centre commercial Saint‑Genis 2, dont une partie a été financée via un contrat de crédit‑bail à échéance au 15 octobre 2031.

En juillet 2025, Mercialys a racheté les 49 % de minoritaires de la société Hyperthetis Participations détenus par SPF2 Hyperthe, pour un montant net de 29,5 millions d’euros.

Enfin, via sa filiale Mercialys Campagne 13, constituée en 2025 et détenue à 100 %, Mercialys, a acquis 100 % des parts sociales de deux sociétés : la SCI Boule et la SARL Etablissements S Gaymard, cette dernière détenant 90 % de la SCI Boule et constituant principalement une structure de détention. Le montant total de l’opération s’élève à 10,5 millions d’euros.

Evolution de la base locative

En juin 2025, un accord a été conclu avec le groupe Casino, permettant, après obtention de l’autorisation de l’Autorité de la concurrence, la reprise de l’hypermarché précédemment exploité sous l’enseigne Géant Casino sur le site de Brest par un adhérent Leclerc (Brest Eurodis). Au second semestre 2026, l’enseigne Grand Frais, particulièrement plébiscitée par les consommateurs, viendra compléter et renforcer cette proposition commerciale. Ces ouvertures permettent à Mercialys de proposer une exhaustivité d’offre alimentaire inédite au sein de son patrimoine, avec la présence de Leclerc, Intermarché, Auchan, Carrefour, Grand Frais, Monoprix, Lidl et Aldi. Par ailleurs, un engagement de vente portant sur les surfaces occupées par Leclerc a été intégré aux accords conclus avec l’adhérent. Celui-ci engage réciproquement le vendeur, la société Hyperthetis, et l’acquéreur à conclure la vente définitive dans une fenêtre comprise entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2027.

Financement

En juin 2025, Mercialys a réalisé une émission obligataire de 300 millions d’euros d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 4,0 %. Cette liquidité additionnelle permettra le refinancement de la souche obligataire d’un montant de 300 millions d’euros arrivant à échéance en février 2026. Par ailleurs, Mercialys a étendu la maturité de 77 % de ses lignes bancaires confirmées non tirées en 2025.

1.2.3Commentaires sur l’activité

Principaux indicateurs de gestion

L’échéancier des baux est détaillé dans le tableau ci-dessous :

Le stock de baux arrivés à échéance à fin 2025 s’explique par des négociations en cours, des refus de renouvellements avec paiement d’une indemnité d’éviction, des négociations globales par enseignes, des temporisations tactiques, etc. 

A fin décembre 2025, le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2025 ressort à un niveau particulièrement élevé de 97,8 % (97,7 % à fin 2024).

Le taux de vacance financière courante - qui exclut la vacance stratégique décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extensions/restructurations - s’élève à 2,0 %(14) au 31 décembre 2025. Le taux de vacance total(15) s’élève à 3,9 % au 31 décembre 2025, en nette amélioration par rapport au 30 juin 2025 à 4,3 % et au 31 décembre 2024 (4,1 %).

Le taux de réversion 2025 associé aux renouvellements et recommercialisations standard est positif à +2,2 %. 

Le taux d’effort(16) ressort à 10,9 % à fin décembre 2025 stable par rapport à 2024 (10,8 %). Il représente à la fois un levier pour de la réversion et un support du taux d’occupation. Son niveau soutenable, même après l’impact de l’indexation constaté depuis 2022, reflète les excellentes performances des commerçants en termes de chiffre d’affaires, témoignage de l’attractivité du patrimoine de Mercialys.

Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très diversifiées. A l’exception des enseignes de distribution alimentaire (Intermarché 5,7 % des loyers, Auchan 5,4 %, Carrefour 2,4 %), aucun autre locataire ne représente plus de 2 % du loyer total.

La répartition par secteur d’activité (y compris grandes surfaces alimentaires) des loyers de Mercialys est très diversifiée. La Société déploie sa stratégie de constitution de mix marchands équilibrés, avec une poursuite de l’inflexion baissière de son exposition au textile, au profit de secteurs comme la santé et la beauté, la culture, les cadeaux et le sport :

La structure des loyers au 31 décembre 2025 montre la prédominance, en termes de masse locative, des baux intégrant une clause variable. L’exposition de la Société aux loyers purement variables est cependant très limitée, à environ 2 % de la base locative.

La structure des loyers au 31 décembre 2025 présente une prédominance de baux indexés à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). En 2026, compte tenu des dates de signature des baux, l’indexation des loyers de Mercialys sera liée à :

• 16 % à l’indice publié au premier trimestre 2025 (soit + 1,0 %) ;
• 29 % à l’indice publié au deuxième trimestre 2025 (soit + 0,1 %) ;
• 47 % à l’indice publié au troisième trimestre 2025 (soit - 0,5 %) ; et 
• 12 % à l’indice publié au quatrième trimestre 2025.

Les autres indices pesant pour un solde résiduel de 7 %. 

1.2.4Commentaires sur les résultats consolidés

1.2.4.1Loyers facturés, revenus locatifs et loyers nets

Les revenus locatifs comprennent pour l’essentiel les loyers facturés par la Société, auxquels s’ajoutent pour une part limitée les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation versés par les locataires et étalés sur la durée ferme du bail (36 mois de façon usuelle).

L’évolution des loyers facturés résulte principalement de la croissance organique qui ressort à + 2,8 %(17) :

•  l’effet de l’indexation pour + 2,3 %, soit +3,7 millions d’euros ;
• la contribution du commerce éphémère de + 0,4 %, soit + 0,6 million d’euros ;
•  les loyers variables stable ;
• les actions menées sur le parc pour + 0,1 %, soit +0,2 million d’euros.

Les loyers facturés sont également impactés par des éléments de variation de périmètre pour - 3,5 millions d’euros correspondant aux acquisitions et cessions d’actifs réalisées en 2024 et 2025, dont l’acquisition de Saint-Genis 2 en 2025 et les cessions d’hypermarchés en 2024, ainsi que d’autres effets liés aux programmes de restructuration en cours.

Les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation(18) facturés sur la période sont non significatifs. Après prise en compte des étalements sur la durée ferme des baux prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés en 2025 s’établissent à 0,5 million d’euros contre 0,4 million d’euros en 2024.

Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 180,6 millions d’euros au 31 décembre 2025, en hausse de +0,6 % par rapport à fin 2024.

Les loyers nets ressortent à 170,5 millions d’euros, en baisse de -1,1 % par rapport à 2024. Ils correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites. Ces charges regroupent les impôts fonciers et les charges locatives non refacturés aux locataires, ainsi que les charges nettes sur immeubles (composées principalement des honoraires de gestion locative versés au gestionnaire locatif et non refacturés et de certaines charges directement imputables à l’exploitation des sites).

Les charges prises en compte dans le calcul des loyers nets s’élèvent à 10,1 millions d’euros en 2025, contre 7,2 millions d’euros en 2024. Le ratio de charges sur immeubles non récupérées / loyers facturés atteint 5,6 % en 2025 contre 4,0 % en 2024, sous l’effet notamment de la hausse du nombre d’enseignes en liquidation judiciaire et d’éléments non récurrents favorables en 2024.

1.2.4.2Revenus de gestion, charges de structure et EBITDA

Les revenus de gestion, d’administration et d’autres activités comprennent notamment les honoraires facturés au titre de prestations de service réalisées par certaines équipes de Mercialys (que ce soit dans le cadre d’une prestation de conseil réalisée par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site), des honoraires de commercialisation, des honoraires d’asset management et des honoraires de conseil dans le cadre des partenariats mis en place.

Les honoraires facturés en 2025 s’établissent à 7,9 millions d’euros, contre 3,2 millions d’euros en 2024. Ils comprennent notamment les revenus, constitués de commissions de gestion perçues, au titre de la détention à 100 % depuis mars 2025 de la société de gestion de portefeuille ImocomPartners.

Aucune marge de promotion immobilière n’a été comptabilisée en 2025.

En 2025, aucun autre produit courant significatif n’a été comptabilisé. Les autres charges courantes comprennent principalement les coûts de structure. Ces coûts de structure regroupent notamment les dépenses de communication financière, les rémunérations versées aux membres du Conseil d’administration, les dépenses de communication institutionnelle, de communication des centres, les frais d’études marketing, les honoraires divers (Commissaires aux comptes, conseil, études) et les dépenses d’expertise du parc immobilier. Au cours de l’exercice 2025, ces charges se sont élevées à 5,8 millions d’euros contre 7,9 millions d’euros en 2024.

Les charges de personnel s’élèvent à 23,7 millions d’euros en 2025, en hausse par rapport à 2024 (20,5 millions d’euros), cette variation reflétant principalement la masse salariale d’ImocomPartners acquise en mars 2025. Une partie des charges de personnel peut faire l’objet d’une facturation d’honoraires, que ce soit dans le cadre de prestations de conseil réalisées par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site (cf. paragraphe ci-avant relatif aux revenus de gestion, d’administration et d’autres activités).

En conséquence de ce qui précède, le résultat opérationnel avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et charges opérationnels (EBITDA(19)) s’élève à 148,9 millions d’euros en 2025 contre 147,2 millions d’euros en 2024. La marge d’EBITDA ressort à 82,4 % (vs. 82,0 % au 31 décembre 2024).

1.2.4.3Résultat financier

Le résultat financier pris en compte dans le calcul du RNR représente une charge nette de 33,2 millions d’euros au 31 décembre 2025, en augmentation par rapport au 31 décembre 2024 (27,2 millions d’euros). Cette hausse s’explique principalement par l’augmentation de la dette, liée aux acquisitions réalisées en 2025 (dont une part a été financée via un crédit-bail immobilier) ainsi qu’à l’opération de refinancement obligataire anticipée en juin 2025, dont l’impact a été atténué grâce aux placements de trésorerie réalisés au cours de l’exercice.

Ce montant n’inclut pas certains éléments non récurrents, tels que l’inefficacité des couvertures, le risque de défaillance bancaire, les effets résultant des primes et frais de rachat d’obligations, de débouclage et de modification d’instruments de couverture, dont certains font l'objet d'un étalement sur la durée du sous-jacent. Dans le cadre de la restructuration de la dette réalisée en septembre 2024, le rachat d’une souche obligataire avait généré en 2024 des primes et suramortissements. Ces impacts sont présentés dans le détail du résultat financier global ci-après.

Dans le cadre de la restructuration de la dette menée en septembre 2024, des primes et suramortissements ont été engendrés par le rachat d’une souche obligataire. Ces impacts figurent dans le détail du résultat financier global ci-après : 

1.2.4.4Résultat net récurrent (RNR) et résultat net part du Groupe (RNPG)

A.Résultat net récurrent (RNR)

Les autres éléments opérationnels (dont provisions) s’élèvent à +5,1 millions d’euros à fin 2025. Ils comprennent principalement des indemnités de résiliation liées à des fins de bail anticipées, destinées à compenser les flux locatifs des baux sortants. Les surfaces concernées sont déjà commercialisées à plus de 90 % et ces indemnités couvrent plus que la vacance locative transitoire pendant les travaux. Ces éléments intègrent également l’effet des reprises nettes de provisions.

Au titre de l’exercice 2025, la charge d’impôt comptabilisée dans le résultat net récurrent s’élève à 0,8 million d’euro, principalement constituée de CVAE, en légère hausse par rapport à fin 2024. Pour mémoire, le régime fiscal des SIIC prévoit une exonération d’impôt sur les sociétés les résultats issus des activités immobilières, sous réserve de la distribution d’au moins 95 % du résultat provenant des revenus locatifs et de 70 % des plus ou moins-values de cession d’actifs immobiliers.

Le montant pris en compte au 31 décembre 2025 au titre de la quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 2,9 millions d’euros contre 3,4 millions d’euros au 31 décembre 2024. Cette évolution intègre le changement de méthode de consolidation de la SGP ImocomPartners. Celle-ci, détenue à 30 % en 2024, était consolidée en entreprise associée. Elle est consolidée en intégration globale depuis mars 2025 à la suite de l’acquisition des 70 % restants par Mercialys.

Les sociétés comptabilisées par mise en équivalence dans les comptes consolidés de Mercialys sont la SCI AMR (créée en partenariat avec Amundi Immobilier en 2013 et dont Mercialys détient 25 % des parts), la SNC Aix 2 (dont Mercialys a acquis 50 % des parts en décembre 2013 et dont Altarea Cogedim détient les 50 % restants), la SAS Corin Asset Management (dont Mercialys détient 40 % des parts), la SAS Saint-Denis Genin (dont le groupe Mercialys détient 30 % des parts) ainsi que la société Hillel, détenue à 22,9 %.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élèvent à 5,4 millions d’euros au 31 décembre 2025, contre 9,7 millions d’euros au 31 décembre 2024. Elles sont principalement liées à la participation de 49 % détenue par BNP Paribas REIM France dans les sociétés Hyperthetis Participations et Immosiris. Mercialys conservant le contrôle exclusif, ces entités sont consolidées par intégration globale. La diminution des intérêts minoritaires s’explique (i) par la cession, en juillet 2024, des quatre hypermarchés détenus par Hyperthetis Participations, et (ii) par l’acquisition en juillet 2025 par Mercialys des 49 % restants dans Hyperthetis Participations, portant la détention de Mercialys à 100 % à compter de cette date.

Sur la base de ces éléments, le RNR(20) s’établit à 117,5 millions d’euros en 2025, contre 113,1 millions d’euros en 2024, soit une progression de +3,9 %. Rapporté au nombre moyen d’actions (basique) sur la période, le RNR atteint 1,26 euro par action au 31 décembre 2025, en hausse de +3,9 %. Cette performance se situe dans le haut de la fourchette de l’objectif révisé au 1er semestre 2025, comprise entre 1,24 euro et 1,27 euro par action.

B.Résultat net part du Groupe

Les dotations aux amortissements s’établissent à 38,8 millions d’euros en 2025, contre 37,8 millions d’euros au 31 décembre 2024, cette évolution reflétant les investissements réalisés par Mercialys sur la période.

Les autres produits et charges opérationnels non intégrés dans le RNR correspondent notamment au montant des plus ou moins-values de cessions immobilières nettes et provisions pour dépréciations d’actifs.

À ce titre, le montant des autres produits et charges opérationnels s’élève à -36,4 millions d’euros au 31 décembre 2025, contre -7,2 millions d’euros au 31 décembre 2024. Ce montant inclut essentiellement :

• les dotations aux provisions pour dépréciations d’immeubles de placement pour -34,6 millions d’euros contre - 2,1 millions d’euros au 31 décembre 2024 ;
• des produits et charges liés aux cessions, acquisitions et régularisations de cessions antérieures pour -1,7 million d’euros contre - 5,1 millions d’euros au 31 décembre 2024.

Par ailleurs, Mercialys a comptabilisé en 2025 des impacts liés à des opérations de couverture non récurrentes. Le résultat financier intègre également des effets liés à l’inefficacité d’instruments financiers ainsi qu’au risque de défaillance des contreparties bancaires. L’ensemble de ces éléments représente un montant total de -8,8 millions d’euros. À titre de comparaison, les impacts financiers non récurrents constatés en 2024 provenaient principalement de l’opération de refinancement, incluant notamment la prime de rachat de la souche obligataire arrivant à échéance en juillet 2027 ainsi que les amortissements exceptionnels générés par ce rachat, pour un montant total de -20,0 millions d’euros.

Enfin, la quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises, incluant les participations ne donnant pas le contrôle (amortissements, dépréciations et plus ou moins-values), s’établit à 0,5 million d’euros à fin 2025, contre 5,7 millions d’euros en 2024. La baisse observée s’explique principalement par les impacts liés aux cessions des quatre hypermarchés d’Hyperthetis Participations en 2024, ainsi que par la comptabilisation de provisions pour dépréciation concernant la SCI AMR en 2025.

Dès lors, le résultat net part du groupe, tel que défini par les normes IFRS, s’élève à 34,0 millions d’euros pour 2025, contre 53,8 millions d’euros pour 2024.

1.2.4.5Structure financière

A.Trésorerie, structure et coût et structure de la dette

La trésorerie s’élève à 435,3 millions d’euros au 31 décembre 2025 contre 283,7 millions d’euros au 31 décembre 2024. Les principaux flux ayant impacté la variation de trésorerie sur la période sont notamment les :

• flux nets de trésorerie générés par l’activité sur la période : +157,0 millions d’euros ;
• encaissements / décaissements liés aux cessions / acquisitions d’actifs réalisés en 2025 : -127,0 millions d’euros ;
• distributions de dividendes aux actionnaires de la société mère et aux minoritaires : -108,5 millions d’euros ;
• émissions et remboursements d’emprunts nets de la variation de l’encours de billets de trésorerie : +296,5 millions d’euros ;
• intérêts nets versés : -34,2 millions d’euros ;
• acquisition des 49 % de parts de BNP dans Hyperthetis Participations : -29,6 millions d’euros.

Au 31 décembre 2025, le montant de la dette tirée par Mercialys s’élève à 1 592 millions d’euros et se décompose en :

• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d’euros, rémunérée à un coupon fixe de 1,8 %, avec une échéance en février 2026 ;
• un placement privé obligataire, d’un montant nominal de 150 millions d’euros, rémunéré à un coupon fixe de 2,0 %, avec une échéance en novembre 2027 ;
• une obligation d’un montant nominal de 500 millions d’euros, rémunérée à un coupon fixe de 2,5 %, avec une échéance en février 2029 ;
• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d’euros, rémunérée à un coupon fixe de 4,0 %, avec une échéance en septembre 2031 ;
• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d’euros, rémunérée à un coupon fixe de 4,0 %, avec une échéance en juin 2032 ;
• 42 millions d’euros d’encours de billets de trésorerie rémunérés à un taux moyen d’environ 2,5 %.

Le coût moyen de la dette obligataire s’établit à 2,9 % au 31 décembre 2025, à comparer à 2,7 % au 31 décembre 2024. Son évolution sur l’exercice reflète à la fois l’augmentation de l’endettement liée aux acquisitions réalisées en 2025 et le refinancement obligataire anticipé intervenu en juin 2025 sur la souche arrivant à échéance en février 2026.

La maturité moyenne de la dette tirée, y compris billets de trésorerie, ressort à 3,5 années à fin décembre 2025, contre 4,0 années à fin juin 2025 et 3,8 années au 31 décembre 2024.

Dans un contexte de forte volatilité des taux d’intérêt, Mercialys a maintenu une position de dette à taux fixe de 89 % à fin décembre 2025 (y compris billets de trésorerie).

La dette financière nette s’établit à 1 154,6 millions d’euros au 31 décembre 2025, contre 1 002,9 millions d’euros au 31 décembre 2024, en lien avec les acquisitions réalisées en 2025.

Mercialys dispose, par ailleurs, de ressources financières non tirées à hauteur de 390 millions d’euros lui permettant de bénéficier d’un niveau de liquidité satisfaisant :

• une ligne de crédit revolving bancaire de 180 millions d’euros à échéance juin 2028. La marge sur Euribor est de 155 pb (pour une notation BBB) et lorsqu’elle n’est pas tirée cette ligne donne lieu au paiement d’une commission de non-utilisation de 40 % de la marge ;
• cinq lignes bancaires bilatérales confirmées pour un montant total de 210 millions d’euros, de maturité comprise entre juin 2027 et décembre 2030. Les marges sur Euribor sont inférieures ou égales à 155 pb (pour une notation BBB) ou établies à taux fixe, et lorsqu’elles ne sont pas tirées ces lignes donnent lieu au paiement de commissions de non-utilisation jusqu’à 40 % des marges ;
• un programme de billets de trésorerie mis en place au deuxième semestre 2012 et utilisé à hauteur de 42 millions d’euros (encours au 31 décembre 2025).

La totalité des ressources bancaires non tirées comporte des critères ESG.

Ci-dessous l'échéancier de la dette obligataire et des ressources financières non tirées de Mercialys au 31 décembre 2025 :

B.Covenants bancaires et notation financière

La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2025 est restée très saine et répond à l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Ainsi le ratio d’endettement, LTV hors droits (1) s’établit à 40,2 % au 31 décembre 2025 (contre 38,2 % au 31 décembre 2024 et 42,5 % au 30 juin 2025), le ratio de LTV droits inclus ressortant à 37,4 % à la même date (contre 35,7 % au 31 décembre 2024 et 39,6 % au 30 juin 2025).

Ces ratios n’intègrent pas le financement en crédit-bail de l’actif Saint-Genis 2 pour 64,6 millions d’euros, cet élément n’étant pas rattaché à la dette financière nette. Le LTV ressort à 39,5 % (droits inclus) et 42,4 % (hors droits) en prenant en compte cet élément.

De même, le ratio d’EBITDA / coût de l’endettement financier net (ICR : Interest Coverage Ratio) s’établit à 4,9x à fin décembre 2025, bien au-delà du covenant contractuel (ICR > 2x), contre 5,5x à fin décembre 2024 et 5,7x à fin juin 2025.

Les deux autres covenants contractuels sont également respectés :

• la juste valeur hors droits des actifs au 31 décembre 2025 est de 2,8 milliards d’euros qui fixe une juste valeur hors droits des immeubles de placement supérieur à 1 milliard d’euros ;
• une dette gagée au 31 décembre 2025 nulle, inférieure au covenant qui fixe un ratio dette gagée/juste valeur hors droits inférieur à 20 %.

Mercialys est notée par l’agence Standard & Poor’s. Celle-ci a réitéré la notation de Mercialys à BBB / perspective stable le 17 octobre 2025. 

1.2.4.6Capitaux propres et actionnariat

Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 666,5 millions d'euros au 31 décembre 2025 contre 762,0 millions d'euros au 31 décembre 2024.

Les principales variations ayant affecté les capitaux propres consolidés au cours de l’exercice sont les suivantes :

• résultat net de l’exercice 2025 : + 36,9 millions d'euros ;
• paiement du dividende au titre de l’exercice 2024 de 1,00 euro par action et des dividendes versés aux minoritaires : - 108,5 millions d'euros ;
• opérations réalisées sur les actions propres : + 1,5 millions d'euros ;
• variation de juste valeur sur les actifs financiers et les dérivés : + 3,3 millions d'euros.

Le nombre d’actions en circulation au 31 décembre 2025 s’élève à 93 886 501, inchangé depuis le 31 décembre 2024.

Au 31 décembre 2025, l’actionnariat de Mercialys se décomposait comme suit : auto-contrôle (0,57 %), autres actionnaires (99,43 %).

Aucun actionnaire n’a déclaré auprès de l’AMF de position supérieure à 5 % au titre de la détention en capital ou en droits de vote au 31 décembre 2025. Toutefois, le groupe Cohen & Steers, dont la société-mère est Cohen & Steers Inc., détenait au 9 septembre 2025 :

• 6 572 333 094 actions (en ce compris une position de gestion pour compte de tiers), soit 7,00 % du capital ; et
• 3 641 552 droits de vote, soit 3,88 % des droits de vote, au titre de la position spécifique du groupe Cohen & Steers, dont la société mère est Cohen & Steers Inc.

1.2.4.7Distribution

Le Conseil d’administration de Mercialys propose à l’Assemblée générale du 23 avril 2026 le versement d’un dividende de 1,00 euro par action du même niveau que celui versé au titre de 2024. La distribution correspond à 80 % du RNR 2025 et offre un rendement de 5,9 % sur l’actif net réévalué NTA de 16,96 euros par action à fin 2025 et de 9,1 % sur le cours de clôture annuel.

Au cours de 3 derniers exercices Mercialys aura ainsi versé 2,99 euros de dividendes, représentant 82 % de ses résultats récurrents et assurant un rendement moyen de 9,6 % à ses actionnaires sur cette période.

Cette proposition de dividende au titre de 2025 est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,73 euro par action ;
•  de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,27 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 4 mai 2026, le dividende étant payé le 6 mai 2026.

1.2.5Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier

1.2.5.1Cessions et investissements

Aucune cession n’est intervenue au cours de l’année 2025.

Mercialys a repris une politique d’investissements active en 2025 au travers notamment de 3 opérations représentant un montant cumulé de 190 millions d’euros et un rendement moyen d’environ 9 %. Celles-ci répondent aux critères stricts de la foncière : un rendement immédiat supérieur à 7 %, des fondamentaux immobiliers cohérent avec le positionnement géographique, de durabilité et de format de Mercialys et un potentiel de création de valeur à moyen terme.

Ainsi, en mars 2025, la Société a acquis les 70 % résiduels dans la société de gestion de portefeuille (SGP) ImocomPartners. Au-delà des honoraires engendrés par le fonds déjà sous gestion (650 millions d’euros dédiés aux retail parks), la SGP a pour ambition de développer de nouveaux supports qui seraient prioritairement focalisés sur de l’immobilier commercial. Mercialys pourrait souscrire à de tels fonds, afin de bénéficier d’opportunités d’investissements additionnelles, dans le cadre de règles de prévention des conflits d’intérêt.

En juin 2025, Mercialys a fait l’acquisition du centre commercial Saint-Genis 2 pour 146 millions d’euros, intégrant la reprise d’un crédit-bail immobilier, site leader de l’ouest lyonnais bénéficiant d’une zone de chalandise de 700 000 habitants. Ce site répond aux exigences de Mercialys au travers de sa taille (90 magasins et 10 restaurants répartis sur plus de 18 000 m²), d’une excellente diversification locative, articulée autour d’enseignes à fort rayonnement, et d’un potentiel d’optimisation du mix-marchand et des formats immobiliers associés.

Enfin, en juillet 2025, la foncière a racheté pour 28 millions d’euros net les 49 % non détenus dans la société Hyperthetis Participations, propriétaire de 66 000 m² de surfaces locatives sur 5 sites. Cette opération assure à Mercialys la maîtrise immobilière complète de ces sites qui pourront faire l’objet de restructurations sur le modèle des opérations réalisées à Brest et Niort décrites ci-avant.

1.2.5.2Expertises et variations de périmètre

Le patrimoine de Mercialys est évalué deux fois par an par des experts indépendants.

Au 31 décembre 2025, BNP Paribas Real Estate Valuation, Catella Valuation, Jones Lang LaSalle, CBRE et BPCE Expertises Immobilières ont mis à jour l’expertise du patrimoine de Mercialys :

• BNP Paribas Real Estate Valuation a réalisé l’expertise de 18 sites au 31 décembre 2025 sur la base d’une visite in situ de 4 sites au cours du 2d semestre 2025, et sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2025 pour les autres sites ;
• Catella Valuation a réalisé l’expertise de 12 sites au 31 décembre 2025 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2025 ;
• Jones Lang LaSalle a réalisé l’expertise de 5 sites au 31 décembre 2025 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2025 ;
• CBRE a réalisé l’expertise de 1 site au 31 décembre 2025 sur la base d’une actualisation de l’expertise réalisée au 1er semestre 2025 ;
• BPCE Expertises Immobilières a réalisé l’expertise de 16 sites au 31 décembre 2025, sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2025.

Sur ces bases, la valorisation du patrimoine ressort à 3 041,1 millions d’euros droits inclus au 31 décembre 2025, en hausse de +2,1 % par rapport à fin 2024 à périmètre constant. La valeur d’expertise hors droits progresse de +1,7 % à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+2,0 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux. 

En effet, le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2025, contre 6,79 % au 30 juin 2025 et 6,65 % fin 2024. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de plus de 300 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2025, ainsi que les loyers d’expertise correspondants.

Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2025, ainsi que les loyers d’expertise correspondants.

1.2.6Perspectives

En 2026, le RNR devrait continuer de s’appuyer sur une performance opérationnelle solide. Il intégrera également l’évolution du résultat financier, liée au refinancement d’une partie de la dette, dans un contexte de gestion active et anticipée des échéances. Dans ce cadre, Mercialys se fixe les objectifs suivants :

• un RNR d’au moins 1,29 euro par action 
• un dividende d’au moins 1,00 euro par action.

1.2.7Événements postérieurs à la clôture de la période

Postérieurement à la clôture, le Groupe procédera, le 27 février 2026, au remboursement à échéance de la souche obligataire d’un montant nominal de 300 millions d’euros, assortie d’un coupon fixe de 1,8 %.

1.2.8Mesures de performance EPRA

Mercialys applique les recommandations de l’EPRA dans le cadre des indicateurs détaillés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant les sociétés immobilières cotées en Europe, et dans ce cadre, publie des recommandations sur des indicateurs de performance afin d’améliorer la comparabilité des comptes publiés par les différentes sociétés.

Mercialys publie dans son Rapport financier semestriel et son Document d’enregistrement universel l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les « Best Practices Recommandations », qui sont disponibles sur le site internet de cet organisme. Le tableau ci-dessous synthétise les indicateurs EPRA à fin décembre 2025, fin juin 2025 et fin décembre 2024 :

1.2.8.1Résultat et résultat par action EPRA

Le tableau ci-dessous permet de faire le lien entre le résultat net part du Groupe et le résultat récurrent par action tel que défini par l’EPRA :

Le calcul du résultat net récurrent communiqué par Mercialys est identique à celui du résultat EPRA. Il n’y a aucun ajustement à réaliser entre ces deux indicateurs.

1.2.8.2Actif net réévalué EPRA (NAV, NNNAV, NRV, NTA, NDV)

1.2.8.3Taux de rendement initial net (Net Initial Yield) et Taux de rendement initial net majoré (Topped-up Net Initial Yield) EPRA

Le tableau ci-dessous établit le passage entre le taux de rendement tel que publié par Mercialys et les taux de rendement définis par l’EPRA :

1.2.8.4Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance est calculé sur la base de : valeur locative des lots vacants / (loyer minimum garanti annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants). Le taux de vacance EPRA s’établit à 3,9 % à fin décembre 2025, en amélioration par rapport à fin juin 2025 à 4,3 % et fin décembre 2024 (4,1 %). La vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extension ou de restructuration représente 1,9 % au sein de ce taux de vacance.

1.2.8.5Ratios de coût EPRA

1.2.8.6Investissements EPRA

Le tableau ci-dessous présente les investissements réalisés sur la période :

Les investissements liés aux immeubles de placement font figurer :

• sur la ligne « Avec espace locatif additionnel » principalement des travaux liés au portefeuille de projets traditionnels (transformations de galeries, projets urbains mixtes) ;
• sur la ligne « Sans espace locatif additionnel » principalement des dépenses de maintenance ;
• sur la ligne « Autres investissements significatifs non ventilés » des dépenses liées à l’informatique, à l’écosystème digital et marketing, ainsi qu’à la stratégie RSE de l’entreprise.

1.2.8.7Ratio d’endettement (LTV) EPRA

Le tableau ci-dessous présente le calcul du ratio d’endettement (LTV) tel que déterminé par l’EPRA. Cet indicateur diffère du calcul établi par la Société, tel que présenté ci-avant, qui représente également la référence des différents covenants bancaires.

Ratio au 31 décembre 2024

Ratio au 30 juin 2025

Ratio au 31 décembre 2025

1.3Patrimoine immobilier

1.3.1Un patrimoine évalué à 3 041,1 millions d’euros droits inclus au 31 décembre 2025

1.3.1.1Experts et méthodologie

Les shopping parks détenus par Mercialys font l’objet d’évaluations par des experts conformément aux règles de déontologie de la profession d’Expert Immobilier édictées par la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), en utilisant les méthodes d’évaluation de la valeur vénale de chacun des actifs, conformément aux prescriptions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de 1998 et du rapport du groupe de travail de la Commission des opérations de bourse (COB) et du Conseil national de la comptabilité (CNC) de 2000 sur l’expertise immobilière des actifs des sociétés faisant appel public à l’épargne.

Par ailleurs, Mercialys se conforme au Code de déontologie des SIIC en matière de rotation des experts. Conformément aux recommandations de l’Autorité des marchés financiers (AMF) sur la rotation des experts immobiliers, Mercialys avait lancé un appel d’offres en 2024 pour 12 % des actifs à valoriser. Cet appel d’offres fait suite à celui effectué en 2022 pour 83 % des actifs à valoriser. Ce dernier a désigné de nouveaux experts dont les travaux ont débuté au second semestre 2024. Les honoraires des experts sont établis sur le nombre et la taille des actifs à expertises, lors de la signature du mandat de trois ans.

L’ensemble des actifs composant le patrimoine de Mercialys a été soumis à une évaluation, ceux ayant fait l’objet d’une expertise ont été soumis à des enquêtes d’urbanisme, des études de marché et de concurrence et des visites in situ. Conformément au Rapport COB/CNC de 2000, deux approches ont été retenues pour déterminer la valeur vénale de chaque actif :

• la première, l’approche par capitalisation du revenu, consiste à apprécier le revenu locatif de l’actif et à lui appliquer un taux de rendement correspondant à celui pratiqué sur le marché pour un même type d’actif et en tenant compte du niveau de loyer effectif par rapport au prix de marché ;
• la deuxième, l’approche par Discounted Cash-Flow (DCF), permet de tenir compte année après année des évolutions de loyers prévisionnelles, de la vacance et d’autres paramètres prévisionnels tels que la durée de commercialisation et les dépenses d’investissement supportées par le bailleur.

Le taux d’actualisation retenu prend en compte le taux de risque du marché (OAT TEC 10 ans) auquel est ajoutée :

• une prime de risque et de liquidité du marché de l’immobilier, ainsi que 
• d’éventuelles primes de risque pour obsolescence et pour risque locatif.

Pour les actifs de petite taille, une valorisation par comparaison avec des valeurs de transaction sur des actifs similaires a également été réalisée.

Au 31 décembre 2025, les expertises ont été réalisées par cinq experts indépendants : BNPP Real Estate Valuation, BPCE Expertises Immobilières, Catella Valuation, Jones Lang LaSalle Value & Risk Advisory et CBRE Valuation. Au 30 juin 2025 les expertises avaient été réalisées par les cinq mêmes experts suivants : BNPP Real Estate Valuation, BPCE Expertises Immobilières, Catella Valuation, Cushman & Wakefield Valuation et CBRE Valuation. 

 Répartition des évaluations par expert

(en % du nombre d’actifs évalués)

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 041,1 millions d’euros, droits inclus, en hausse de + 10,1 % sur 12 mois et de + 3,9 % sur le second semestre. 

À périmètre constant(21) droits inclus, elle est en hausse de + 2,1 % sur 12 mois et de + 3,9 % sur le second semestre. 

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2025 contre 6,79 % au 30 juin 2025 et 6,65 % au 31 décembre 2024. 

À noter que la valorisation du patrimoine de Mercialys est déterminée sur la base d’une « somme des parties ». C’est-à-dire que la valorisation totale est égale à la somme de la valorisation individuelle de chaque actif, que celle-ci soit déterminée via l’approche par capitalisation du revenu ou via l’approche par DCF. La valorisation de chaque actif présente des hypothèses sous-jacentes qui lui sont propres, tant en termes de croissance des loyers, d’investissements, que de taux de capitalisation ou d’actualisation.

La reconstitution d’hypothèses de valorisation moyennes sous-jacentes au niveau consolidé est par conséquent complexe. Cela d’autant plus que les méthodologies de valorisation entre experts immobiliers ne sont pas toujours strictement identiques, et que les critères de pondération retenus lors de la compilation des hypothèses sous-jacentes des valorisations individuelles peuvent faire varier sensiblement les résultats.

Dans un souci de transparence et d’exactitude, Mercialys a sollicité sur ce point ses deux premiers experts immobilier, BNP Paribas Real Estate et BPCE Expertises Immobilières. Ce derniers, qui valorisent respectivement 35 % et 31 % des actifs de Mercialys en nombre, lui ont indiqué recourir à un taux moyen de variation annuelle (CAGR) des loyers nets incluant l'indexation entre 2026 et 2035 de + 3,3 % pour BNPP et + 3,5 % pour BPCE.

1.3.1.2Rapport d’expertise immobilière préparé par les Évaluateurs indépendants de Mercialys

Introduction

Au 31 décembre 2025, Mercialys a confié aux experts :

• BNPP Real Estate Valuation ;
• Catella Valuation ;
• CB Richard Ellis Valuation ;
• Jones Lang LaSalle Value & Risk Advisory ;
• BPCE Expertises Immobilières,

la valorisation de son patrimoine d’actifs immobiliers selon la répartition suivante :

À l’issue de leurs missions respectives, les experts ont co-signé le rapport commun ci-dessous :

Contexte général de la mission d’expertise

Contexte et instructions

En accord avec les instructions de Mercialys (« la Société ») reprises dans les contrats d’évaluation signés entre Mercialys et les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine propriété, bail à construction, etc.). Le présent rapport condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été rédigé afin d’être intégré dans le document de référence de la Société. Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d’expertise et ont été revues par les équipes paneuropéennes des Évaluateurs. Afin de déterminer une valeur de marché pour chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres expertises menées en Europe, afin d’avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les transactions et informations disponibles sur le marché. Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie ou la méthode par le rendement qui sont régulièrement utilisées pour ces types d’actifs.

Nos valeurs ont été établies à la date du 31 décembre 2025.

Référentiels et principes généraux

Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de Conduite de la 8e Édition du RICS Valuation Standards (le « Red Book »). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l’échelle internationale. Nos évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l’IVSC. Les expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l’AMF sur la présentation des éléments d’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000. Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu’évaluateurs externes indépendants, tels que définis dans les standards du Red Book publié par la RICS.

Valeur recherchée

Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché ( Market Value ) et sont reportées à la Société en valeur droits hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

Conditions de réalisation

Informations

Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur, telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les créances douteuses, les loyers variables, les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.

Surfaces des actifs

Nous n’avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été communiquées.

Analyses environnementales et conditions des sols

Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l’état des sols, ni une analyse environnementale et nous n’avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas être impactés par une contamination des sols et que l’état des terrains n’affecte par leur utilisation actuelle ou future.

Urbanisme

Nous n’avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en cours de construction respecte les règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.

Titres de propriété et états locatifs

Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables, des projets d’immobilisations et des « business plans » qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n’est grevée par aucune restriction qui empêcherait ou rendrait difficile leur vente, et qu’ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n’avons pas lu les titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d’occupation et toute autre information pertinente qui nous ont été communiqués par la Société.

État des actifs

Nous avons noté l‘état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d’entretien apparents lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.

Taxation

Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas d’une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s’entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.

Confidentialité et publication

Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d’expertise sont confidentiels et adressés uniquement à la Société. Aucune responsabilité n’est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports d’expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document, déclaration, circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.

1.3.2Un portefeuille d’actifs commerciaux leaders et implantés dans des zones géographiques dynamiques

1.3.2.147 actifs à fin 2025, représentant 732 000 m2 de surface locative brute

Les sites de Mercialys sont regroupés en trois grandes catégories : 

• les 34 shopping parks, actifs dominants sur leur zones de chalandise, en periphérie de métropoles régionales dynamiques et d’une juste taille de 50 à 150 boutiques. Ces actifs représentent 89 % des surfaces locatives de Mercialys et 96 % de la valeur d’expertise ;
• les 6 actifs projets, pour lesquels les fondamentaux favorables justifient la mise en oeuvre d’investissements afin de d’assoir une diomination (extension, restructuration,…). Ces actifs représentent 7,5 % des surfaces locatives et 2,2 % des valeurs d’expertises ;
• les 7 actifs diffus, pour lesquels le leadership local est soit incertain soit impossible et pour lesquels une réflexion stratégique est en cours. Ils représentent 4 % des surfaces locatives et 2,2 % des valeurs d’expertises.

Au sein de ses 47 actifs, Mercialys est propriétaire des murs de la grande surface alimentaire, seule ou en partenariat avec des minoritaires, dans 21 d’entre eux à fin décembre 2025.

 Répartition des actifs détenus par Mercialys

(en m²)

 Répartition des actifs détenus par Mercialys

(en valeur d'expertise HD)

1.3.2.2Un portefeuille recentré sur des actifs commerciaux leaders dans les zones géographiques les plus dynamiques du territoire

Fruit d’un arbitrage permanent, le portefeuille d’actifs de Mercialys est aujourd’hui intégralement recentré (à hauteur de 96 % de la valeur de son patrimoine) sur des sites commerciaux leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise.

La taille moyenne des centres commerciaux de la Société s’établit à 15 600 m2 à fin 2025, contre 7 400 m2 à fin 2010 et 12 227 m2 à fin 2014. Leur valeur moyenne s’établit à 62,5 millions d’euros droits inclus à fin 2024, contre 26,9 millions d’euros à fin 2010 et 48,7 millions d’euros à fin 2014.

99 % des actifs composant le portefeuille immobilier de Mercialys sont situés en province ou dans des territoires d’outre-mer, le solde (1 %) étant situé à Paris et dans ses environs. L’Île-de-France représente donc une très faible part du patrimoine immobilier de la Société.

Historiquement implanté dans le Centre-Est de la France (Saint-Étienne), le groupe Casino dont Mercialys est issue a progressivement étendu son implantation aux régions avoisinantes (Loire, Haute-Loire, Rhône, etc.) puis, à la suite d’opérations de fusions et de rachats de réseaux, à des zones géographiques à fort potentiel de développement comme les régions littorales du Sud-Est, l’Ouest et la Bretagne.

Mercialys dispose également d’implantations sur l’île de la Réunion. 

Le tableau suivant synthétise les principales informations concernant l’exposition géographique régionale du portefeuille immobilier de Mercialys.