Jacques Ehrmann.
2011 a été une année pleinement réussie, marquée par d'excellents résultats à la fois financiers et opérationnels. Nos revenus locatifs et nos cash-flows ont continué à progresser de manière soutenue. Notre résultat des opérations (ou FFO), qui est notre principal indicateur de performance, a enregistré en 2011 une croissance de 10%, soit un chiffre deux fois supérieur à l'objectif que nous nous étions fixés en début d'année 2011.
Sur le plan opérationnel, l'année 2011 fut celle de tous les records après une année 2010 qui était déjà exceptionnelle. Jamais nous n'avons signé autant de baux et livré, démarré et conduit autant de projets. En 2011, nous avons ainsi signé 402 baux, soit 14% de plus qu'en 2010 et bien plus que notre part de marché naturelle, et livré 11 projets L'Esprit Voisin, parmi lesquels des sites aussi emblématiques que Marseille La Valentine, Annemasse ou Auxerre. Ces très belles réalisations - plébiscitées par les clients et les enseignes - nous permettent de renforcer considérablement la puissance commerciale de nos sites.
Effectivement, le déploiement du programme L'Esprit Voisin s'accompagne depuis 2010 d'une politique de rotation des actifs. L'objectif est de se défaire d'actifs non stratégiques ou arrivés à maturité et de recentrer ainsi notre portefeuille sur un nombre réduit d'actifs nous permettant de nous concentrer sur notre coeur de métier : la transformation et la valorisation d'actifs à potentiel.
En deux ans, nous avons cédé à des institutionnels qui privilégient la détention long terme et la stabilité des rendements 61 actifs, principalement des galeries de services, des actifs de petite taille et quelques centres à maturité pour un montant de 242 millions d'euros, soit 5 % du portefeuille cédé chaque année.
Ce processus de rotation d'actifs mené de pair avec le déploiement du programme L'Esprit Voisin a profondément transformé notre portefeuille d'actifs, qui se compose aujourd'hui de moins de centres, mais d'une taille plus significative et au potentiel accru.
Cette transformation majeure du portefeuille, nous la devons au travail remarquable mené par les équipes. La qualité de nos réalisations tient autant à leur niveau d'implication, qu'à leur organisation bien rôdée et leur expertise reconnue dans la transformation de centres commerciaux.
L'année 2011 couronne un cycle porteur marqué par six années de croissance continue depuis la création de Mercialys. Durant cette période, nous avons mis en œuvre de puissants moteurs de croissance, à commencer par le programme Alcudia/L'Esprit Voisin. Ce projet de transformation, de modernisation et de massification de notre portefeuille d'actifs commerciaux vise à rendre nos centres plus attractifs et donc plus performants. En six ans, ce sont ainsi 37 centres représentant 286 000 m² qui ont fait l'objet d'une extension, restructuration ou rénovation au concept L'Esprit Voisin. Sans oublier que c'est aussi durant ces six années que L'Esprit Voisin est né pour s'imposer aujourd'hui comme notre marque de fabrique qui se décline dans tous les aspects de la création de valeur. Cette démarche différenciante à la fois architecturale, marketing et commerçante vise notamment à adapter la conception des centres et le mix des enseignes aux attentes des clients, et, plus généralement, à anticiper les évolutions de l'environnement pour réagir efficacement face à la concurrence. Synonyme de proximité géographique et relationnelle, L'Esprit Voisin est un positionnement résolument tourné vers le client qui reste au cœur de toutes nos actions.
Grâce à la bonne exécution de sa stratégie d'origine, Mercialys a délivré une croissance remarquable au cours des six années écoulées : nos performances ont plus que doublé pendant cette période, à raison de 13 à 14 % de croissance moyenne par an et près de + 9 % en moyenne annuelle pour notre résultat des opérations (FFO) par action. Dans le même temps, la valeur du portefeuille a également plus que doublé pour atteindre 2,6 milliards d'euros. Mercialys souhaite marquer le succès de cette première phase de développement en récompensant la fidélité de ses actionnaires qui la soutiennent depuis 2005. Notre objectif est qu'une distribution exceptionnelle de 1,25 milliard d'euros, d'une ampleur sans précédent dans le secteur eu égard à la taille de Mercialys, soit versée au cours de l'exercice 2012 en plus du solde du dividende 2011.
Aujourd'hui, nous avons une vision nouvelle de notre métier pour l'avenir qui sous-tendra la stratégie que nous avons nommée la « Foncière Commerçante ». Nous voulons dépasser le statut de simple bailleur pour celui de « commerçant » hyperlocal multicanal, capable de proposer à ses locataires des outils marketing puissants, ciblés sur chaque micro-zone de chalandise pour renforcer l'attractivité des centres et stimuler la demande et leur chiffre d'affaires. Nous voulons également enrichir l'offre commerçante ou de services de nos centres pour répondre aux attentes non satisfaites des clients par le biais de partenariats ou en devenant si nécessaire « retailer » par exception afin d'accroître notre différenciation L'Esprit Voisin.
Nous devons gérer nos centres comme tout commerçant le ferait de son activité, en utilisant tous les moyens de communication et de développement à notre disposition pour attirer toujours plus de clients par des actions ciblées adaptées au tissu local.
Il nécessite le recentrage de notre portefeuille sur un nombre plus réduit d'actifs bénéficiant d'une envergure et d'un positionnement qui permettent le développement du modèle de « Foncière Commerçante ».
Cela requiert en premier lieu de céder les actifs non adaptés au déploiement de cette nouvelle stratégie. Nous avons ainsi prévu de céder soixante à soixante-dix actifs, soit un volume de cession d'environ 500 millions d'euros au cours de l'année 2012.
Dans le même temps, nous allons accélérer encore notre programme de livraison de projets L'Esprit Voisin de rénovation et d'extension des centres avec l'objectif de traiter près de 100 % du patrimoine conservé d'ici à fin 2014. Après 11 livraisons de projets L'Esprit Voisin en 2011, nous devrions en livrer 13 autres en 2012.
Le nouveau plan s'accompagne d'une normalisation de la structure financière de Mercialys avec la mise en place d'une dette d'un milliard d'euros, soit un endettement qui restera inférieur à la moyenne du secteur.
Globalement, nous en attendons le renforcement de la résilience de notre portefeuille, le maintien d'une croissance solide, quelle que soit la conjoncture ambiante, et un meilleur rendement pour les investisseurs qui nous font confiance depuis 2005.
Une telle évolution est soutenue par le Groupe Casino, qui accompagne la croissance de Mercialys depuis sa
création en 2005 et qui continuera de l'accompagner dans cette nouvelle étape de développement en demeurant un partenaire de premier plan.
Nous nous sommes fixés comme objectif pour 2012 une croissance du résultat des opérations retraité des effets mécaniques liés à la mise en place du financement et aux cessions 2011et 2012 de + 6 % à + 8 %.
Nous abordons cette nouvelle étape de notre développement, avec beaucoup d'enthousiasme, forts de l'expérience développée au cours de ces six dernières années, avec la mise en place de L'Esprit Voisin qui nous a permis de créer une marque différenciante très appréciée des enseignes et des clients et que beaucoup nous envient. Nous pensons que la stratégie de « Foncière Commerçante » sera au moins aussi puissante et riche que l'est L'Esprit Voisin qui reste notre valeur de référence
